Imóveis devem ser registrados independentemente de haver escritura

 Com o carnê do IPTU em mãos, confira dicas para evitar problemas com o Fisco ao prestar contas

As operações com imóveis, se comparadas com os demais ativos, geralmente trazem muitas dúvidas sobre a declaração do Imposto de Renda. Questão importante é que os imóveis devem ser registrados independentemente de haver ou não escritura. A posse ou até mesmo um contrato de gaveta geram a obrigação de declarar devido ao fato de haver movimentação de recursos. Cada caso deve ser estudado com a maior quantidade de dados possíveis e disponíveis para que a informação à Receita Federal esteja correta. Assim, evita-se problema com o Leão. Na dúvida, procure um especialista. O prazo para entrega da Declaração do Imposto de Renda de Pessoa Física (DIRPF) do ano-calendário de 2020 começou na 1ª semana de março e termina no dia 30 de abril.

"Esteja com a escritura de compra do imóvel (ou contrato particular, ou documento de posse emitido por autoridade) e o carnê do IPTU em mãos, pois são requeridas informações que constam nos dois documentos. Lembre-se de que a escritura pode ser substituída por um contrato particular ou documento de posse emitido por autoridade, enfim, o importante é vincular à descrição do imóvel o valor que pagou”, explica o contador Adriano Marrocos, coordenador da Comissão do Imposto de Renda do Conselho Federal de Contabilidade (CFC). Caso se esqueça de informar um imóvel no ano anterior, é possível corrigir. Basta registrar a descrição do imóvel e apontar que a informação é intempestiva por falha ou erro. “Informe os valores que deveria ter informado na declaração anterior (31/12/2019) e na atual (31/12/2020)”, ensina.

O valor base para registro de um imóvel é o valor de aquisição — o que está na escritura ou no contrato. Para o registro efetivo, a Receita Federal deseja a informação financeira e não econômica, diz Marrocos. Assim, se o imóvel está quitado, o valor total deve constar da escritura. “Se foi financiado ou parcelado, registre pelo valor do sinal, que será acrescido das parcelas pagas até o dia 31 de dezembro de cada ano. Mais ainda: todas as reformas ao longo do ano também deverão ser registradas. Guarde os comprovantes. Esses gastos serão agregados ao valor de aquisição no momento em que for vender o imóvel, reduzindo o ganho de capital e, por consequência, o imposto de pagar”.

Na declaração, deverá registrar os gastos com reforma em separado, como “Benfeitorias”, para imóveis adquiridos antes de 1988 e deverá acrescê-los ao valor do imóvel, se adquirido após aquele ano. “Antes de se preocupar com a declaração, você deve apurar o ganho de capital, na data da operação. A Receita tem um programa que faz o cálculo e que será importado na Declaração de Imposto de Renda, no ano seguinte. Ou seja, você não preencherá nada na declaração, pois os dados já estão no programa Ganho de Capital”, diz Marrocos.

Isento

Mas nem sempre é preciso pagar ganho de capital. “Está isento do Imposto de Renda o ganho de capital (diferença entre o custo de aquisição — valor declarado no IR — e o valor da venda) na venda de um único imóvel cujo valor ou alienação seja de até R$ 440 mil, desde que não tenha havido outra alienação nos últimos cinco anos, conforme art. 23 da lei 9.250/95”. Mas é preciso prestar atenção em alguns detalhes para não correr risco de cair na malha fina.

Sant Anna cita o caso de uma contribuinte que vendeu seu único imóvel, por R$ 325 mil, mas assinou a escritura de venda no último dia útil de 2020. E o depósito do cheque aconteceu apenas nos primeiros dias de janeiro de 2021. Em seguida, ela comprou um imóvel maior por R$ 490 mil e assinou a escritura em 17 de fevereiro de 2021. “Em primeiro lugar, é bom salientar que existem duas situações que devem ser mencionadas, para efeito de conhecimento, porque pode afetar outras operações”, diz o advogado. Primeiro ponto: a transferência de propriedade, pela lei civil, só ocorre com a transmissão do bem, com o registro do imóvel no cartório.

O segundo ponto é que ganho de capital, ou seja, possível lucro na operação, existe quando se vende um imóvel e se compara o valor que já está na declaração do IR, contra o valor atual da venda. “Se vendi por R$ 325 mil, tenho que saber por quanto adquiri ou qual o valor de custo. Imaginando que tenha adquirido no passado por R$ 125 mil, pagaria sobre a diferença de R$ 200 mil (alíquota de 15%). No caso, a partir da assinatura da escritura (fato gerador do Imposto de Renda) eu teria 180 dias para adquirir novo imóvel de caráter residencial, para não ser tributado nesses R$ 200 mil. Ou seja, ficar livre do pagamento”, aponta. No caso, como o registro em cartório do novo imóvel foi em 2021 e o depósito do dinheiro ganho no último dia de 2020 também foi em 2021, o bem também deve ser declarado em 2022 ano base 2021.

Doação com valor de mercado

Existem duas opções de transcrever a doação de imóvel na declaração do Imposto de Renda: lançá-lo com o mesmo valor que constava na declaração do doador (o chamado custo de aquisição) ou com o valor de mercado (que geralmente é mais alto, devido à valorização imobiliária). “Caso as partes optem pelo valor de mercado, o doador terá que apurar o ganho de capital e pagar imposto sobre essa operação, como se fosse uma venda”, aponta a advogada tributarista Renata Soares Leal Ferrarezi.

Se a opção for pelo custo de aquisição, reitera Renata, o imóvel deve ser informado na declaração do donatário (quem recebeu o bem) pelo mesmo valor que constava na declaração do doador e, neste caso, nenhuma das partes precisa pagar imposto, ainda que ambas devam declarar a transferência do bem. Já o declarante que recebeu o imóvel como herança no ano passado deve ficar atento, pois a herança é isenta de Imposto de Renda, mas tributada pelos estados por meio do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCDM); e cada estado adota diferentes alíquotas e faixas de isenção.

“Nessa hipótese, a herança deve ser declarada na linha “14 – Transferências Patrimoniais Doações e Heranças”, na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, devendo ser discriminado o número do CPF e nome completo do doador”, afirma a advogada Renata Ferrarezi. Sandro Rodrigues, economista, contabilista e fundador da Attend Assessoria Consultoria e Auditoria S/S, reforça que toda transação com imóvel precisa constar da ficha Declaração de Bens e Direitos pelo valor de compra, com o código específico do bem, de acordo com a definição que consta na escritura do imóvel.

“Na compra de imóvel à vista em 2020, por exemplo, a aquisição deve ser informada com o código do tipo de imóvel (apartamento, casa, entre outros). No quadro Discriminação, informe endereço, valor da compra, nome e CPF/CNPJ do vendedor, data do negócio e forma de pagamento, além do número da matrícula do imóvel que consta na escritura, número do imóvel no IPTU e metragem do imóvel. Informe o valor da aquisição na coluna 31/12/2020”, diz Rodrigues.

Você já sabia disso? Fique atento a todos os detalhes e evite cair na malha fina.

Fonte: Correio Brasiliense e Receita Federal.